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いつ払う?いくらかかる?固定資産税の計算の基本を解説

いつ払う?いくらかかる?固定資産税の計算の基本を解説

固定資産税は、地方自治体が税額を計算し、納税額を納税者に通知する「賦課課税方式」です。納税者自ら計算して申告する「申告納税方式」ではないため、評価額や税額の計算の背景については分かりにくいところがあります。今回、会計事務所の方向けに、固定資産税の基本を解説します。

鈴木 まゆ子

鈴木 まゆ子

税理士・税務ライター

2000年中央大学法学部法律学科卒業。㈱ドン・キホーテ、会計事務所勤務を経て、2012年税理士登録。税金の正しい知識を広めるべく、WEBを中心に多数の記事執筆・税務監修を行う。分かりやすい解説に定評がある。共著「海外資産の税金のキホン」(税務経理協会、信成国際税理士法人・著)。

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固定資産税とは

最初に、固定資産税の課税対象や税額の計算の流れを確認しましょう。

毎年1月1日に保有する土地と建物に課税

固定資産税は、市町村(東京都23区は東京都)に所在する土地や建物、償却資産に対して課される地方税です。毎年1月1日において土地や建物、償却資産の所有者として課税台帳に登録されている人が納めます。「価値のある固定資産を保有している」ことに担税力を見出すため、固定資産の価値を基準に税額を計算します。

なお、償却資産も固定資産税の課税対象ですが、こちらは「償却資産税」と呼ばれるのが一般的です。課税の流れも土地と建物と違うので、本記事では割愛します。

地方自治体が評価や課税額の計算をする

建物と土地に課される固定資産税は、賦課課税方式です。市町村や東京都といった地方自治体が1月1日時点での固定資産の評価額を計算し、税額を決定します。ただし、毎年評価を行うのではありません。地方自治体の事務負担軽減のため、3年に1度評価替えをします。

固定資産評価基準を元に評価

土地や建物の評価は、地方税法と総務大臣が定めた固定資産評価基準に則って行います。地方自治体の固定資産評価員が実地調査に基づいて評価を行い、市町村長や東京都知事が最終的に評価額を決定します。決定した価格は固定資産課税台帳に登録されます。

なお、土地や建物は地域ごとに状況が違います。そのため、同じ評価基準でも地方自治体ごとに評価額が異なります

途中で所有者が変わっても還付されない

相続や売買などで建物や土地の所有者が年の途中で変わることがあります。このようなときでも、課税されるのは「その年の1月1日の所有者」です。3月の売買で固定資産課税台帳に登録される所有者が変わっても、4月以降に納税通知書を受け取るのは前の所有者なのです。

このようなとき、前の所有者が「3月以降の固定資産税は還付してほしい」と言っても還付はされません。そのため、売買の当事者間で固定資産税を精算するのが通例です。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、土地と建物いずれも、次の式で計算します。

課税標準額×税率1.4%

課税標準額は、固定資産課税台帳に登録されている価格が基準ですが、住宅用の土地や建物は軽減措置が設けられています。また、土地の評価額が急激に上昇した場合、調整する措置が講じられます。

土地の課税標準額の決まり方

土地の課税標準額は、原則、各自治体が評価した土地の価格となります。評価の流れは次のようになります。

image1.png

【引用元】固定資産税・都市計画税(土地・家屋)(東京都主税局)

宅地や農地など、土地の地目別に売買実例価格などを参考にしながら評価します。なお、宅地については、公示価格の7割程度を目安に評価されています。

土地の特別措置

「課税標準額=土地の評価額」が原則ですが、例外もあります。次の2つです。

【住宅用地の特例】

戸建て住宅や居住用アパート、マンションの敷地は生活用資産であることへの配慮から、次のような軽減措置が設けられています。

image2.png

【引用元】固定資産税制度について(平成28年8月)(総務省)

【負担調整措置】

負担調整措置とは、土地の評価替えに伴う価格上昇により、税負担が急激に増えるのを抑える措置のことです。

image3.png

【引用元】固定資産税制度について(平成28年8月)(総務省)

実際、2021年度は、この負担調整措置により課税標準額が据え置かれました。2021年度は固定資産税の評価替えの年に当たるため、評価額が高くなるはずの土地もあったのです。しかし、コロナ禍による影響への配慮から、宅地等と農地の課税標準額は据え置きとなりました。

なお、2022年度も商業用地に限り、課税標準額が据え置きとなっています。

建物の課税標準額の決まり方

建物の課税標準額も、各自治体による評価額がベースです。建物の評価額は、再建築価格および経年減点補正率に応じて算定されます。再建築価格と経年減点補正率の内容は、それぞれ次の通りです。

再建築価格…「仮にゼロからこの建物を作ったらどれくらいコストがかかるか」を前提とした建築費
経年減点補正率…「建物が経年劣化によりどれくらい価値が減少するか」を基礎とした割合

新築や増築のときは、地方自治体の職員が所有者から連絡を受け、現地で調査を行った上で建物を評価します。

建物の特別措置

建物にも課税標準額の特別措置があります。こちらは、新築住宅に限り、床面積が条件に合えば、新たに課税される年度から次の期間分、固定資産税が1/2になります。

一般住宅 認定長期優良住宅
戸建て住宅 3年度分 5年度分
3階建以上・準耐火建築物
(アパート、マンションなど)
5年度分 7年度分

なお、床面積条件は次の通りです。

image4.png

【引用元】固定資産税・都市計画税(土地・家屋)(東京都主税局)

固定資産税の納付の時期と方法

固定資産税の納付の時期と納付方法を確認しましょう。

毎年4月以降に納付

固定資産税は、毎年4月以降に納付が始まります。年に4回の納期が定められていますが、この納期は地方自治体ごとに異なります。

現金、口座振替以外にキャッシュレス決済も可能

納税の方法には、次のようなものがあります。

・現金(役所や金融機関の窓口で納付)
・口座振替
・コンビニ納付
・スマートフォンの決済アプリによる納付
・クレジットカードによる納付
・ペイジー
・インターネットバンキング・モバイルバンキング
・eLTAX電子納税

ただ、地方自治体によっては扱っていない納付方法もあります。また、決済アプリやクレジットカードによる納付だと手数料が別途かかることがあります。

固定資産税の注意点

固定資産税については、次の点に注意しましょう。

徴収ミスがないか確認

毎年、ニュースになるのが固定資産税の課税ミスです。10年以上前から、地方自治体による固定資産税の誤徴収が報じられています。

最近だと千葉県八千代市、埼玉県草加市、広島県尾道市などで固定資産税の課税誤りが発覚しました。「住宅用宅地なのにそれ以外の種類で課税された」「鉄筋造りの建物なのに鉄筋コンクリート造りとして評価されていた」といった内容です。

課税ミスの背景には、地方自治体ならではの特徴があります。地方自治体では部門間の異動が定期的にあるため、課税部門に配属されても数年後には別の部門に移ってしまいます。そのため、課税や評価のノウハウが蓄積されにくく、どこかで課税ミスが生じてしまうのです。

特に次の2点は、誤った課税が生じやすい点です。固定資産税の納税通知書が手元に届いたら確認しましょう

・地目や種類、構造は正しいか
・地積や床面積が合っているか

建物や土地に変更があったら必ず申告を

災害による損壊やリフォームなどの増築、開業・廃業に伴う用途変更などで、土地や建物に変更が生じることがあります。このようなときは、必ず固定資産の所在する地方自治体に申告しましょう。放置すると、実情に合っていない課税が続くことになります。

令和4年度は土地の固定資産税が上がる可能性がある

すでにお伝えした通り、宅地等と農地は、2021年度税制改正により課税標準額が据え置かれていました。この措置は2021年度のみです。実際2022年度税制改正では何ら変更が加えられていません

image5.png

【引用元】令和3年度税制改正の大綱(2/9)(財務省)

image6.png

【引用元】令和4年度税制改正の大綱(2/8)(財務省)

したがって、2022年度以降、一部の宅地等と農地は固定資産税が増えることがあります。

固定資産税が上がったら冷静に分析を

この他、新築の建物は一定期間が過ぎると軽減措置がなくなります。課税ミスの報道が多いため、「固定資産税の増加=課税ミス」と思いがちですが、そうとは限りません。関与先から固定資産税の相談があったときは、まず「原因は何か」をつきとめるようにしましょう

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